Что такое апартаменты
Апартаменты квартирные и апартаменты гостиничные Отличия
Как купить апартаменты в Москве в 2016?
Стоит ли покупать апартаменты
Или как покупают то, чего не существует?
Адвокат Гордон А.Э.
Адвокатская Палата Московской области
Что такое апартаменты
На вопрос: «Как купить апартаменты в Москве?», многие ответят, что это несложно, если есть соответствующая сумма. И ошибутся!
Деньги, не главная из проблем, с которой столкнется покупатель апартаментов. Первая из них — что он покупает. Дело в том, что юридически в современной России понятия апартаменты не существует, и это крайне осложняет покупку.
Что такое апартаменты и как купить апартаменты в Москве? Как купить то, чего в России не существует?
Апартаменты это:
В толковом словаре Ожегова значение слова апартаменты — большое парадное жилое помещение.
Название «апартаменты» многим знакомо по литературе, кто-то пользовался апартаментами для проживания во время поездок по Европе. За последние 25 лет некоторые российские граждане приобрели апартаменты в Европе, на морском побережье в Турции для собственного временного проживания, для сдачи их в аренду.
После 2010 года на рынке недвижимости Москвы наравне с понятными всем россиянам квартирами (жилой недвижимостью) появилось значительное предложение апартаментов и в настоящее время количество таких предложений растет.
Апартаменты для большинства покупателей ассоциируются с понятием жилого помещения сдаваемого в наем для проживания. Однако в жилищном законодательстве Российской Федерации вы не найдете определения понятия апартаменты. В Жилищном кодексе перечислены жилые помещения: жилые дома, часть жилого дома, квартиры часть квартиры, комната.
Если сравнивать зарубежные апартаменты и Российские, и там и там, это те же квартиры, в которых так же как в обычных квартирах есть жилые комнаты, кухня, санузел (а то и несколько), как правило, в апартаментах есть лоджия или балкон. Отличие апартаментов от квартир чисто функциональное – апартаменты это помещения, предназначенные для сдачи в наем на длительный срок или для временного размещения собственника или туристов.
Европейская традиция – проживать в съемном жилье, в том числе в апартаментах. Российская традиция до 1990 – жить в квартирах.
Чем отличаются апартаменты от квартир
Если люди живут и в апартаментах и в квартирах, чем отличаются апартаменты от квартир? Первое и главное отличие – по Российскому законодательству апартаменты не являются жилыми помещениями, со всеми вытекающими последствиями. Прежде всего юридическими — в нежилом помещении, да же в гостинице, не возможно зарегистрироваться, как в квартире или индивидуальном жилом доме, по месту жительства.
Отличия апартаментов от квартир регистрацией не ограничиваются. Для покупателей, приобретающих апартаменты в качестве квартиры (места постоянного жительства), то что это не жилое помещение, несет гораздо больше опасностей, поскольку отличия у квартиры и апартаментов юридическими последствиями не ограничиваются.
Апартаменты в России — не жилые помещения. Можно ли жить в не жилых помещениях?
Апартаменты в России, по юридическому статусу, можно сравнить с гостиницами и общежитиями. По российскому законодательству все эти объекты недвижимости являются нежилыми помещениями.
Вместе с тем, в таких помещениях можно жить. Конечно, с известными ограничениями – в большинстве своем гостиничные номера не оборудованы кухнями, подсобными помещениями, и самое главное — в гостиницах отсутствует возможность зарегистрироваться (прописаться) по месту жительства. Как следствие, у проживающих в гостинице (в нежилом помещении) отсутствует возможность получать соответствующие социальные блага (детские сады, школы, поликлиники и т.д.).
Большинство современных апартаментов на рынке новостроек России позиционируют в качестве обычных квартир для постоянного проживания. С технической точки зрения они могут ни чем от квартир не отличаться. И здесь главное слово — могут .
Дело в том, что в отличие от апартаментов, строительство и эксплуатация гостиниц и общежитий в Российской Федерации традиционно жестко регулируется соответствующими нормативными актами, что обеспечивает безопасность их использования для временного проживания людей. Но в существовавших до 2016 года технических и санитарных нормативных актах апартаменты не упоминаются.
Вместе с тем, апартаменты упоминаются в нормативных документах Министерства культуры Российской Федерации, как вид мест размещения высшей категории: номер в средстве размещения площадью не менее 40 м2, состоящий из двух и более комнат (гостиной/столовой/и спальни) с кухонным уголком.
С учетом требований современного рынка жилья, застройщик вправе опираясь на вышеизложенные нормативы нежилых помещений проектировать и строить многофункциональные центры включающие гостиницы или общежития, состоящие из апартаментов, соответствующих по планировке современным квартирами.
Но при продаже таких «квартир» застройщики и риелторы не акцентируют внимание покупателей, что эти помещения и здания не имеют отношения к жилым домам. И построены они по нормативам иным, нежели строятся многоквартирные жилые дома.
Размещение зданий с апартаментами осуществляется по нормативам гостиниц или общежитий. Требования нормативов к последним по освещенности, по размеру участка, по наличию транспорта и другим параметрам ниже, чем для размещения жилых многоквартирных домов, а по отдельным показателям, например обеспеченность детскими садами, парковками, дворовыми территориями, поликлиниками и т.д. для гостиниц и общежитий вообще не предусмотрена.
С точки зрения юридического оформления, строительство объектов недвижимости в Российской Федерации, в том числе гостиниц и общежитий, осуществляется в соответствии с разрешительными документами. Оконченный строительством объект, до регистрации права собственности, подлежит введению в эксплуатацию только в случае соответствия построенного объекта проектной документации и целевому назначению земельного участка.
Это означает, что апартаменты, как предусмотренные проектом часть гостиницы, могут быть построены и введены в эксплуатацию только в составе гостиницы, или многофункциональных комплексов, в состав которых входят нежилые помещения типа гостиниц и размещение которых допускается целевым назначением земельного участка на котором построен объект.
В настоящее время покупатели апартаментов в Москве систематически сталкиваются с затруднениями при введении в эксплуатацию зданий, по причине неурегулированности земельных отношений. В первую очередь – из-за не соответствия построенного объекта разрешенного использования земельного участка, во вторую – нахождения земельных участков в собственности не у застройщиков, а у третьих лиц.
Подобные ситуации опасны для покупателей апартаментов сложностью и малой перспективностью судебной защиты.
Участие покупателей в строительстве апартаментов оформляется гражданско-правовыми договорами не подпадающими под действие договора долевого строительства жилья установленного законом 214-ФЗ «О долевом строительстве жилья». В связи с чем покупателям апартаментов затруднительно добиться взыскания неустоек, штрафов с застройщиков за несвоевременное окончание строительства и передачу апартаментов собственникам.
В последние годы и особенно в Москве застройщики продают апартаменты по договорам ДДУ, но это не значительно улучшает положение покупателей.
Статус нежилых помещений позволяет застройщикам и инвесторам обходить современные требования к жилой застройке с точки зрения размещения относительно дорог и производств, обходить запрет точечной застройки, игнорировать требования по обеспеченности проживающих социальной инфраструктурой, и не соблюдать отдельные нормы при проектировании «жилых помещений». Вместе с тем, сами по себе такие помещения могут соответствовать требованиям, предъявляемым к гостиницам и общежитиям.
Таким образом, апартаменты
– это не жилые помещения, пригодные для временного пребывания граждан, сходные по своему статусу с гостиницами, но обладающие повышенной комфортностью не ниже изолированной квартиры и отсутствием возможности регистрации по месту жительства.
При этом, апартаменты по санитарным нормам (удаленность от дорог, шум, освещенность и т.д.) не обязательно соответствуют параметрам квартир.
Так же в апартаментах не обязаны обеспечивать наличие общедоступность парковок, двора и т.д.
На эти параметры проекта и условия продажи апартаментов необходимо обращать внимание при покупки.
Нужен юрист для сопровождения покупки апартаментов?
Есть вопросы по проведению сделки, по этапам сделки с апартаментами?
Звоните, пишите:
Покупка апартаментов в Москве 2016 году
Требования к апартаментам становятся прозрачнее
С 2015 года действует новый документ в области строительства, в котором предпринята попытка «легализовать» понятие апартаменты. Теперь нормативный акт федерального уровня закрепляет порядок проектирования апартаментов и их размещения, что должно способствовать улучшению возможности защиты прав покупателей.
Введен в действие Свод правил «СП 160.1325800.2014. Свод правил. Здания и комплексы многофункциональные. Правила проектирования».
Согласно пункту 3.1 Свода правил апартаментами являются жилые помещения, предназначенные для временного проживания, которые могут проектироваться в виде гостиничных номеров или квартирного типа для временного проживания (например, при сдаче внаем).
При покупке апартаментов покупатель может лично, или пригласив специалиста, ознакомиться с документацией застройщика (проект, общая часть) и установить с соблюдением каких нормативных документов было проведено проектирование и строительство здания, где размещены апартаменты.
Конечно, преждевременно ожидать, что Свод правил СП 160.1325800.2014 будет использован в зданиях, построенных в 2015году или ранее.
Свод правил, в противоречие Жилищному кодексу, поставил апартаменты в ряд жилых помещений, но не предназначенных для постоянного проживания. Что является абсурдом. По определению Жилищного кодекса главное свойство жилого помещения – предназначение для постоянного проживания.
Изменение статуса апартаментов и включение их в состав жилых помещений возможно только с изменением соответствующих статей Жилищного кодекса. Сам по себе Свод правил положение собственников апартаментов не изменил – апартаменты допускают временное проживание граждан, которое жилищным законодательством признается не проживанием, а пребыванием.
Вместе с тем, Свод правил содержит сходные требования к апартаментам и к квартирам, как к жилым помещениям, при этом нормативы освещенности, площади помещений апартаментов и квартир устанавливаются по одним нормативам жилых помещений. А для апартаментов в гостиницах, Свод правил устанавливает более высокие требования: не менее двух жилых помещений (не считая кухни), обязательное наличие двух санузлов, возможность наличия отдельной комнаты для личного персонала, наличие вспомогательных помещений.
Вывод: с 2015 года в России установлены правила для проектирования апартаментов квартирного типа и апартаментов гостиниц. При проектировании апартаментов и квартир используются нормы, установленные для жилых помещений. Что свидетельствует о допустимости использования апартаментов для постоянного проживания, то есть в качестве жилых помещений.
Для покупателя апартаментов покупка нежилого помещения спроектированного с учетом нормативов жилых помещений признак «не жилое» помещение в свидетельстве означает определенную юридическую фикцию.
Апартаменты квартирного типа
Апартаменты гостиничные
Отличия
В чем юридическая разница между апартаментами гостиницы и апартаментами квартирного типа?
Как мы уже сказали апартаменты гостиниц строятся по правилам и нормативам гостиниц – нежилых помещений повышенной комфортности предназначенные для временного проживания в гостиницах.
В связи с этой особенностью целевого назначения, которое закладывается в документы на строительство, покупателям и инвесторам необходимо учитывать: Отдельные апартаменты гостиницы не возможно приобрести в собственность , поскольку такие апартаменты являются неотъемлемой частью гостиницы – единого комплекса — неделимой вещи. Возможно приобретение доли в праве собственности на гостиничный комплекс и в праве пользования остальными помещениями всего гостиничного комплекса, пропорционально доле.
Апартаменты квартирного типа – нежилые помещения для временного проживания отдельной семьи, спроектированные на основании технического задания, отдельные параметры которых могут отличаться от нормативов квартир. Апартаменты квартирного типа являются отдельными объектами недвижимости и могу быть приобретены в собственность по договорам купли-продажи или иному договору.
Апартаменты в России и, особенно в Москве предполагают значительные расходы на содержание. Во всяком случае, тарифы ресурсоснабжающих организаций для жилых помещений для апартаментов не применяют.
В большинстве своем коммунальные тарифы в зданиях апартаментов установлены местными снабжающими организациями, аффилированные с управляющими компаниями и собственниками зданий.
Налогообложение апартаментов-квартир производится по ставкам для нежилых помещений и составляет в Москве 2% от кадастровой стоимости в год.
Приветствуем вас на сайте сайт! В данной статье мы расскажем, чем апартаменты отличаются от квартиры.
Квартиры и апартаменты используются для проживания людей, однако, в их правовом статусе и правах собственников этих помещений, существуют значительные отличия.
В отличие от квартиры, апартаменты не относятся к жилым помещениям. Так, жилыми помещениями признаются изолированные помещения, которые являются недвижимым имуществом и пригодны для постоянного проживания граждан (то есть отвечают установленным санитарным и техническим правилам и нормам, а также иным требованиям законодательства).
Здесь есть одно примечание: порядок признания помещения жилым помещением и требования, которым должно отвечать жилое помещение, в том числе, по его приспособлению с учетом потребностей инвалидов, устанавливается законодательными актами.
К жилым помещениям относятся жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната и т.д. Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, которое обеспечивает возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещения вспомогательного использования, которые предназначены для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.
Жилой дом, квартира, комната или иное помещение является местом жительства гражданина, то есть местом, где гражданин постоянно или временно проживает.
Жилищное законодательство у нас в России не предусматривает такого понятия, как апартаменты, в связи с чем, данный вид недвижимого имущества можно отнести к нежилым помещениям.
Нежилые помещения не предназначены для постоянного проживания граждан, поэтому могут быть только местом их временного пребывания.
Так, например, к местам временного пребывания граждан относится, в частности, гостиница. В соответствии с принятой классификацией гостиниц, установлена следующая высшая категория номеров: suite apartments, lux, junior seed и студия.
Кроме того, апартаменты могут быть расположены в административно-деловых и торговых центрах либо комплексах, в которых расположены, в том числе, офисы и торговые объекты.
С учетом изложенного, можно сделать вывод о том, что апартаменты – это нежилые помещения, которые относятся к местам временного размещения либо пребывания граждан, и они не предназначены для постоянного проживания.
В связи с этим, апартаменты относятся к категории нежилых помещений. В них, в отличие от квартиры, нельзя оформить постоянную регистрацию по месту жительства.
Какие существуют права собственников квартир и апартаментов?
На владельцев же апартаментов, действие норм жилищного законодательства не распространяется никаким образом. В связи с этим, у собственников апартаментов отсутствует право общей долевой собственности на общее имущество в здании, где расположены данные апартаменты.
Кроме того, собственники жилых помещений самостоятельно выбирают способ управления многоквартирным домом, который должен обеспечивать благоприятные и безопасные условия для проживания граждан, также надлежащее содержание общего имущества, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам для проживания в таком доме.
Управление зданием, в котором размещаются апартаменты, как правило, осуществляется управляющей компанией, которую выбирает застройщик, а оплата коммунальных услуг по тарифам, установленным для коммерческих нежилых помещений, в соответствии с договором, заключенным с управляющей компанией.
Существуют особенности обращения взыскания на апартаменты и квартиры по исполнительным документам. Взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на принадлежащее должнику на праве собственности жилое помещение, если оно является для гражданина единственным пригодным для постоянного проживания помещением.
Исключение составляет случай, при котором жилое помещение является предметом ипотеки, и на него, в соответствии с законодательством об ипотеке, может быть обращено взыскание.
С учетом этого, апартаменты относятся к нежилым помещениям. Указанные выше правила к собственникам апартаментов применимы даже в том случае, когда данное помещение является для гражданина единственным.
Есть много разных видов недвижимости - квартиры-распашонки, обычное жилье , апартаменты. В статье расскажем, что значит «апартаменты» , какими они бывают, в чем плюсы и минусы такой недвижимости.
Что такое апартаменты
Что такое апартаменты в жилом доме ? Это - одно или несколько помещений, предназначенные для проживания людей. В апартаментах есть сантехнический узел, кухня, одна или несколько жилых комнат. Они могут располагаться в жилых домах или коммерческих зданиях в зависимости от типа. За границей апартаментами называют большие роскошные комнаты. Например, в США популярно понятие «апартамент-отель». Это - комплекс номеров гостиничного типа с полным набором гостиничных услуг. Люди могут арендовать номер и жить в нем.
В России и других странах в понятие апартаментов вкладывают другое значение. Например, в словаре Ушакова понятие расшифровывается как «комната, преимущественно большая, покой». В нормативных документах понятие «апартаменты» используют крайне редко. Например, в Приказе Минкультуры №1215 дано определение термину. Согласно ему, юридический статус жилья - это номер в средстве размещения площадью от 40 квадратных метров из двух и более комнат с кухонным уголком. Документ ставит апартаменты в один ряд со студиями, люксами, джуниор сюитами, сюитами. Схожее определение есть в Постановлении Госстандарта РФ №82 . Согласно ему, апартаменты - номер в средстве размещения из нескольких комнат с кухонным оборудованием. Согласно ГОСТ Р 51185–2008 , апартамент - номер из нескольких комнат со спальным местом и кухонным оборудованием.
Правовой статус апартаментов точно не определен. Все имеющиеся в законодательстве определения относятся преимущественно к гостиничному бизнесу. Но российские риелторы и эксперты используют понятие, когда говорят и о других нежилых помещениях, пригодных для проживания .
Говоря условно, апартаменты - нежилые помещения, в которых созданы условия для проживания. В том числе гостиничные номера: по факту они относятся к коммерческим объектам, но в них можно жить.
В Казахстане несколько иное определение апартаментов. Согласно местному законодательству и юридическим определениям, апартаментами могут быть жилые и нежилые помещения. К такому типу недвижимости относятся квартиры с площадью от 20 м² с санузлом и кухней.
Какими бывают апартаменты
Есть несколько видов и классов жилья, которое называют апартаментами. Например, самые распространенные виды :
🔹 Апарт-отели. Это одно из самых бюджетных решений. Чаще всего количество жилых комнат - 2, реже - 3 и более. Номера больше стандартных гостиничных номеров, потому что разделены на комнаты. В них есть санузел и отдельная кухня либо оборудованный кухонный уголок со всем необходимым для приготовления пищи. Жильцы арендуют такие номера на короткий срок, при этом получают полный набор гостиничных услуг. Например, могут заказать еду в номер.
🔹 Доходные дома. Это - обычные многоквартирные дома, которые построены для получения дохода. В них может быть 1, 2, 3 этажа и более. Апартаменты в них - это несколько помещений с кухней и санузлом, отдельным входом. Жильцы снимают апартаменты на длительный срок и получают дополнительные услуги - например, охрану, уборку, приготовление еды.
🔹 Кондоминиум отели. Этот тип схож с апарт-отелями. Каждый житель тоже получает отдельные помещения с кухней и санузлом, комплекс гостиничных услуг. Единственная разница с апарт-отелями - то, что жильцы арендуют жилье на длительный срок, а часто впоследствии и выкупают его.
🔹 Апартаменты в многофункциональных комплексах. Они расположены не в гостиницах, отелях и доходных домах. Их размещают в других коммерческих помещениях, изначально не предназначенных для проживания. Например, в офисных зданиях. По статусу такая недвижимость ближе к обычным квартирам.
Также у апартаментов есть классы, всего их четыре:
▪ Класс A. Недвижимость похожа на студии. Это - жилая комната, совмещенная с кухней. В помещении также есть санузел. Площадь такого объекта редко превышает 40–50 квадратных метрах. Он подходит молодым парам или тем, кто предпочитает одиночество.
▪ Класс B. В квартире-апартаментах есть 2–3 жилые комнаты. Кухня может быть отдельной или находиться в одной из комнат, обязателен сантехнический узел.
▪ Класс C. Это - просторное жилье площадью более 100 квадратных метров с 3–5 комнатами. Его выбирают состоятельные люди, для которых главный приоритет - жить в престижном районе города.
▪ Класс «люкс». Чаще всего это - апартаменты из двух комнат, санузла, кухни. Они расположены в пентхаусах небоскребов, на берегу моря или в других престижных местах. Дополнительный параметр, который позволяет жилью относится к классу люкс - дорогая отделка.
В чем разница между апартаментами и квартирой
Разница между квартирой и апартаментами существенна. Мы создали сводную таблицу, чтобы вы могли наглядно увидеть ее.
| Квартира | Апартаменты | |
|---|---|---|
| Фонд | Оформлена как жилой фонд. Предназначена для проживания людей, отличается легким оформлением права собственности | Оформлены как нежилой фонд, относятся к разряду коммерческих помещений для получения прибыли. В связи с этим процедура оформления права собственности усложнена |
| Прописка | Можно оформить постоянную и временную регистрацию не только собственнику, но и проживающим лицам | Временную и постоянную регистрацию оформить нельзя. В редких случаях удается это сделать, но придется потратить много времени и нервов |
| Площадь | Минимальная площадь не определена законодательством | Согласно закону, апартаменты в отелях, гостиницах должны иметь площадь от 40 квадратов |
| Налоги | Нужно ежегодно оплачивать стандартный налог на имущество физических лиц | Налоговая ставка повышена, потому что объект относится к разряду коммерческих помещений |
| Услуги | Уборка, приготовление еды, ремонт жилья полностью ложатся на плечи жильцов, собственников недвижимости | Если выбрать жилье в апарт-отеле, можно получить гостиничные услуги: приготовление еды, уборку номера, охрану |
| Управление | Собственники недвижимости могут организовать ТСЖ - товарищество собственников жилья, переизбрать управляющую компанию | Собственники апартаментов не могут переизбрать управляющую компанию, даже если она некачественно выполняет свои обязанности |
| Строительство | К жилым объектам предъявляют строгие требования. Например, их можно возводить только на землях определенных категорий | Строительство требует меньше временных затрат. Оно проще, потому что дом с апартаментами можно построить даже на земле, предназначенной для коммерческой деятельности |
| Цена | Стоимость жилья зависит от инфраструктуры района, площади, типа рынка, ремонта, многих других факторов | Апартаменты стоят дешевле на 15–20%, если сравнивать их с квартирами в том же районе и с той же жилой площадью |
Жилье в апартаментах часто выбирают люди, которые открыты для экспериментов и не боятся чего-то нового. Консерваторы предпочитают привычные квартиры, потому что не могут до конца ответить самим себе на вопрос: « апартаменты - это жилое или нежилое помещение? ».
Плюсы и минусы апартаментов
Преимущества и недостатки жилья appartement вытекают из их особенностей. Рассмотрим их подробнее.
Плюсы апартаментов
👍 Низкая стоимость. Один из самых главных плюсов, который перевешивает минусы - это низкая стоимость. Если сравнивать жилые апартаменты и квартиру в одном и том же районе одинаковой площади, с тем же функционалом, стоимость первого типа недвижимости будет ниже на 10, 15 или 20%. Это связано с тем, что к застройщикам не предъявляют строгих норм из-за того, что здание относится к разряду коммерческих. Поэтому апартаменты доступны практически всем слоям населения.
👍 Гостиничные услуги. Если выбрать апартаменты в отеле или гостинице, сможете пользоваться всеми гостиничными услугами. Например, сможете заказывать доставку еды в номер, смену постельного белья, уборку. Кроме того, территория будет постоянно под наблюдением.
👍 Выгодное местоположение. Апартаменты располагают в коммерческих зданиях, а их строят в выгодных местах, чаще всего - в центре города или за его пределами. Например, можно получить жилье в небоскребе в центре с шаговой доступностью ко многим важным объектам, или выбрать недвижимость в экологически чистом районе.
👍 Высокий спрос. Это - весомый плюс для инвесторов. Апартаменты, особенно в гостиницах, пользуются популярностью у приезжих студентов, командировочных, молодых семей. Можно инвестировать средства в покупку нескольких апартаментов и сдавать их за умеренную плату. Арендная плата за апартаменты обычно выше на 10–20% по сравнению с оплатой за квартиру, потому что первые расположены в престижных районах города. Вложения можно окупить с лихвой, особенно если потом продать недвижимость.
👍 Невозможность взыскания. Согласно законодательству, апартаменты не относятся к жилой недвижимости. Значит, их нельзя взыскать за неуплату долгов.
👍 Планировка. В большинстве случаев в апартаментах представлена свободная планировка. Их владельцы могут обустраивать быт так, как удобно им - например, выделить несколько рабочих зон и одну зону отдыха, обустроить несколько спальных мест, выделить место для большой столовой-гостиной.
Минусы апартаментов
👎 Невозможность прописаться. Если апартаменты расположены в офисном здании, промышленной зоне или на территории других коммерческих объектов, в них нельзя прописаться - ни постоянно, ни временно. Из-за этого возникнут проблемы с постановкой ребенка на очередь в детский сад, прикреплением к поликлинике, во многих других сферах. Временно прописаться можно только в апартаментах, расположенных в гостинице либо в отеле.
👎 Высокий налог. Налог на владение апартаментами составляет от 0,5 до 2% от стоимости имущества. Он выше, потому что жилье фактически не является жилым помещением, а относится к разряду коммерческих.
👎 Большие тарифы на ЖКХ. Тарифы на жилищно-коммунальные услуги и ресурсы для коммерческих объектов выше. Вам придется больше платить за свет, воду, газ. А если вы откажетесь от счетчиков, будете платить по нормативам. Это очень дорого, особенно для больших помещений.
👎 Невозможность использовать льготы. Апартаменты по закону не являются жилым помещением. Невозможно использовать для их покупки материнский капитал, жилищные субсидии, другие льготы от государства. Также нельзя оформить субсидии на оплату коммунальных услуг, купить недвижимость в ипотеку.
👎 Нет защиты покупателей. Если приобретать апартаменты еще на этапе строительства, получите больше рисков по сравнению с теми, кто приобретает обычные квартиры. Законодательство защищает их от замораживания строительства и от банкротства застройщика. Покупателям коммерческих объектов такая защита практически не предусмотрена.
👎 Минимальная инфраструктура. Выбирая апартаменты, оцените инфраструктуру. Застройщики не обязаны заботиться о ней, поэтому заранее оцените свой комфорт. Для сравнения, застройщики многоквартирных домов обязаны продумывать социальную инфраструктуру - например, устанавливать детские площадки во дворе, строить неподалеку от детских садов, школ или возводить собственные образовательные учреждения.
👎 Сложная перепланировка. Перепланировка обычной квартиры легче по сравнению с перепланировкой апартаментов. В обоих случаях нужно получать разрешение в соответствующей инстанции, но к владельцам апартаментов применяют особые нормы, соответствующие перепланировке коммерческой недвижимости.
👎 Высокая стоимость обслуживания. Тарифы на ЖКХ в апартаментах выше, налог больше. А в отдельных случаях придется еще и каждый месяц платить за гостиничные услуги.
Что лучше - апартаменты или квартира - каждый решает сам для себя. Очевидных минусов у такого «нежилого» жилья больше, но плюсы тоже есть. Если вы хотите жить в центре города, но при этом сэкономить на покупке и получить гостиничные услуги - выбирайте апартаменты. Если важны льготы, прописка, инфраструктура и низкие налоги, обратите внимание на обычные квартиры.
Что еще нужно знать об апартаментов
Сколько придется платить в качестве налога
Налог на жилые помещения достигает 0,3% в год от кадастровой стоимости. То есть максимальная сумма налога за квартиру стоимостью 2 млн ₽ - 6000 ₽. А налог на апартаменты - 0,5–2% от кадастровой стоимости. Причем минимальную ставку - 0,5% - можно получить при соблюдении трех условий одновременно:
🔸 жилье должно располагаться в здании гостиницы;
🔸 кадастровая стоимость не должна превышать 300 000 ₽;
🔸 по документам назначение апартаментов не должно быть под магазины, общепит, офисы и так далее.
То есть если вы купите апартаменты по цене 250 000 ₽ в гостинице, по документам они будут проходить как помещения свободного назначения, будете платить 1 250 ₽ в год. За такие же апартаменты в офисном здании придется платить уже 2% в год, то есть 5 000 ₽. Для сравнения, за квартиру или другое жилое помещение той же стоимости придется заплатить всего 750 ₽ - почти в два раза меньше.
Есть нюанс. Владельцы крупных апартаментов площадью от 150 квадратов могут оплачивать первые 150 м² по льготной ставке 0,5%. А оставшиеся квадратные метры - по ставке 2%. Например, если вы владеете апартаментами площадью 200 м² и стоимостью 3 млн ₽, будете платить за 150 м² по ставке 0,5%, за остальные 50 м² - по ставке 2%.
Можно ли оформить постоянную регистрацию
Чем плохи апартаменты на производствах и в офисах? Тем, что в них нельзя прописаться. В апартаментах, которые расположены в гостиницах, можно оформить временную и постоянную регистрацию. Для этого придется предоставить уполномоченным органам документы, которые подтверждают право собственности на недвижимость , и бумаги, которые докажут, что проживать в ней возможно.
Можно ли перевести апартаменты в жилой фонд
Апартаменты можно по закону сделать помещением жилого назначения. Но для этого придется потратить много времени, нервов, денег. К жилым помещениям предъявляют множество требований по подведению коммуникаций, входу, планировке и многим другим параметрам, в том числе даже по прониканию солнечного света вовнутрь. Чтобы процедура прошла успешно, нужно сделать так, чтобы апартаменты соответствовали всем требованиям, предъявляемым к жилым помещениям.
Есть нюанс. Если изначально помещение не предназначено для перевода в другой статус, оформить апартаменты как жилье не получится. Например, нельзя перевести в другой статус апартаменты на производстве или в промышленной зоне.
В крупных городах на рынке строящегося жилья набирают все большую популярность апартаменты. Между тем не все покупатели имеют четкое представление о том, что это такое.
Что такое апартаменты?
В законодательстве России отсутствует четкое определение подобных объектов. У многих людей слово «апартаменты» ассоциируется с квартирой, но в соответствии с нормами закона они не относятся к жилой недвижимости.
Подобный формат жилья появился на рынке сравнительно недавно.
Можно выделить несколько наиболее распространенных заблуждений относительно апартаментов:
- Отсутствует возможность постоянной прописки;
- Уплата значительных сумм в счет налога на недвижимость;
- При расчете ежемесячных коммунальных платежей применяются повышенные тарифы. , читайте здесь.
- При строительстве зданий застройщик не заботится о благоустройстве прилегающей к дому территории;
- Инвестировать в недвижимость бессмысленно, а при продаже неизбежно возникнут проблемы;
- Оформить ипотеку на покупку апартаментов практически невозможно.
В действительности ситуация с апартаментами обстоит несколько иначе. Об этом будет рассказано далее.
Откуда взялись апартаменты?
Это понятие популярно на Западе и трактуется как отдельное помещение метражом от 40 кв. м, состоящее из двух и более комнат, санузла и кухонной зоны. Первые в нашей стране апартаменты были возведены в Москве. В настоящий момент подобного рода недвижимость является неотъемлемой частью рынка не только столицы, но и многих крупных регионов страны.
Для Российских апартаментов характерны 2 существенные особенности:
- Площадь объекта недвижимости не может быть ниже обозначенных 40 кв. м. (Приказ Минспорттуризма РФ от 25.01.2011 № 35);
- Юридически апарт-здания не относятся к жилищному фонду.
Стимулом к возведению апартаментов послужил дефицит площадей, предназначенных под строительство жилых зданий. По закону такие помещения относятся к нежилым и требования к ним менее жесткие, нежели к жилым помещениям.
Иными словами, такая недвижимость может быть построена там, где по ряду причин возвести традиционное жилье невозможно или нецелесообразно.
Апартаменты и новостройки: сходства и различия
Сравнивая эти два вида недвижимости, можно отметить следующее:
- Возведение апартаментов допускается на тех земельных участках, назначение которых не подходит для строительства жилых домов
Застройщики имеют возможность построить апартаменты на участках, не предназначенных под жилое домостроение. Например, жилой дом не может быть возведен в непосредственной близости от автомагистрали, а для комплекса апартаментов такое «соседство» препятствием не является.
Апартаменты можно возвести на землях общественного и коммерческого назначения, а также в бывших промзонах.
- Цена за «квадрат» в апартаментах ниже, чем стоимость квадратного метра в обычной квартире
Появление на рынке недвижимости апартаментов действительно позволило многим покупателям приобрести жилье по более доступной цене. Фактически разница между ценой за «квадрат» жилья в новостройке и стоимостью квадратного метра апартаментов различается на 10-30 % в пользу последних.
Более низкая стоимость апартаментов позволяет несколько сдерживать рост цен на жилую недвижимость.
- Процесс покупки апартаментов практически идентичен покупке квартиры в строящемся жилом доме
Как и в случае с квартирой, ограничения при покупке апартаментов отсутствуют. Недвижимость может быть приобретена с привлечением средств ипотечного кредита, при необходимости продана или передана в залог. В обоих случаях покупатель принимает помещение по акту приема-передачи и может рассчитывать на гарантийный срок на строительные работы и качество внутренней отделки.
Как и жилое помещение, апартаменты могут быть оформлены в единоличную, долевую или общую совместную собственность. Собственников может быть несколько.
- Владельцы апартаментов, как и собственники квартир, оплачивают налог на недвижимость
Налоговое бремя существует как для владельцев жилых, так и для собственников нежилых помещений. При этом ставка налога на апартаменты составляет около 0,5% от их стоимости . Для жилых помещений ставка налога составляет приблизительно 0,1% от стоимости.
Стоит отметить, что разница в стоимости апартаментов и обычной квартиры может составлять от нескольких сотен до пары миллионов рублей. Именно за счет этой разницы и компенсируется переплата по имущественному налогу.
- Действие закона 214-ФЗ
В последние несколько лет возведение большинства новостроек и продажа квартир в них осуществляются в соответствии с нормами Закона о долевом участии в строительстве многоквартирных домов (214-ФЗ).
Документ направлен на защиту интересов участников долевого строительства и регулирует взаимоотношения между застройщиками и дольщиками, купившими жилье по договорам долевого участия. Таким образом, действие закона 214-ФЗ может распространяться на апартаменты в том случае, если их реализация осуществляется по договорам долевого участия.
На сегодняшний день продажа многих (не всех) проектов с апартаментами осуществляется именно по 214-ФЗ.
Поэтому покупатели новостроек, как и покупатели апартаментов, защищены на законодательном уровне от:
- Двойных продаж (регистрация каждого договора долевого участия в строительстве осуществляется в Федеральной службе госрегистрации, кадастра и картографии);
- Срыва сроков завершения строительства и сдачи объекта в эксплуатацию.
- При строительстве апартаментов, как и при возведении жилых домов, застройщик обязан соблюдать нормы СанПиН
Есть мнение, что стандарты, установленные для жилых помещений, не распространяются на апартаменты, поскольку последние являются нежилыми.
Между тем комплекс апартаментов относится к категории «общественные здания». Это означает, что при его возведении должны быть соблюдены те же санитарные нормы и правила, что и при строительстве жилого дома.
Что же такое апартаменты в новостройке?
Это сегмент недвижимости с особым юридическим статусом, набирающий все большую популярность в мегаполисах.
Как было сказано выше, некоторые отличия между апартаментами в новостройке и квартирой в новом доме есть, но они не кардинальны.
Поскольку апартаменты представляют собой нечто среднее между собственной квартирой и гостиничным номером с повышенным уровнем комфортности, проживающие в них люди могут получить:
- Полный набор коммунальных услуг;
- Дополнительный сервис (вызов такси, заказ и доставка пищи, видеонаблюдение, охрана, клининговые и прочие услуги).
Обслуживанием апартаментов занимается управляющая компания.
Что говорит законодательство?
Итак, на законодательном уровне апартаменты не относятся к жилой недвижимости. Продажа апартаментов может осуществляться в рамках 214-ФЗ, но не все занимающиеся подобными проектами застройщики готовы реализовывать объекты на основании договоров долевого участия.
На апартаменты не распространяются нормы жилищного законодательства. Их можно назвать промежуточным звеном между квартирой и гостиничным номером.
Если обратиться к нормам закона, апартаменты не предназначены для постоянного проживания, а собственники такой недвижимости не имеют возможности:
- Оформить постоянную регистрацию по месту жительства;
- Создать ТСЖ для управления и распоряжения общим имуществом;
- Оплачивать коммунальные платежи по пониженным тарифам, предусмотренным для жилых помещений;
- Использовать для покупки недвижимости средства мат.капитала;
- Оформить получение налогового вычета;
- Перевести апартаменты в жилищный фонд.
Право собственности и безопасность
Как уже упоминалось выше, процесс покупки апартаментов принципиально не отличается от процесса приобретения квартиры. Право собственности на недвижимость может быть оформлено на нескольких лиц.
Таким образом, собственность может быть:
- Долевая.
- Общая совместная.
- Единоличная.
С точки зрения безопасности апартаменты не уступают обычным жилым помещениям. Строительство ведется с соблюдением установленных правил и норм.
Поскольку недвижимость проектируется с учетом требований к общественным зданиям, апартаменты имеют дополнительные пожарные выходы.
Если говорить о личной безопасности жильцов, в холлах могут быть установлены камеры наружного видеонаблюдения, а на входной группе размещены консьержи.